2025. 7. 7. 11:11ㆍ카테고리 없음
전세사기 예방법 총정리 – 전입 전 이것만 확인하면 당하지 않습니다 (2025년 기준)
전세금 수억 원을 날리는 전세사기,
뉴스에서만 나오는 일 같지만 실제로는 매달 수천 명이 피해를 보고 있습니다.
특히 청년, 신혼부부, 사회초년생은 보증금 전부가 전재산일 수 있어
전세사기 예방은 ‘선택’이 아니라 생존 전략입니다.
이번 글에서는 2025년 기준, 전세사기를 피하기 위해
전입 전 반드시 확인해야 할 항목과
보증보험 활용법까지 한 번에 정리해드리겠습니다.
🏚️ 전세사기란?
집주인이 고의적으로 세입자의 보증금을 돌려주지 않는 행위를 말합니다.
최근엔 깡통전세, 빌라왕 사태, 전세대출 사기 등 형태가 매우 다양해졌습니다.
전세사기 유형 예시:
- 보증금보다 집값(실거래가)이 낮은 경우
- 근저당(빚)이 보증금보다 높은 상태
- 임대인이 사망, 연락두절, 도주 상태
- 계약 당일 전입신고·확정일자 방해
❗ 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지
✅ 1. 등기부등본 확인 (무료)
- 임대인의 실소유 여부 확인
- 근저당권, 압류, 가압류, 경매 진행 여부 체크
- 부동산이나 정부24에서 무료 발급 가능
👉 근저당 + 보증금 합계가 시세의 70% 넘으면 위험!
✅ 2. 건축물대장 조회
- 다가구 vs 다세대 구분 중요
- 다가구는 세입자 주소가 전부 ‘동일’하게 뜨기 때문에
전입신고·우선변제권 꼬일 위험 있음
👉 네이버 부동산에 ‘다세대’ 표시 있어도 반드시 건축물대장으로 재확인
✅ 3. 시세 대비 보증금 과도 여부
- 주변 비슷한 매물보다 지나치게 싸면 의심
- ‘반값 보증금’이나 ‘보증금 없이 전세 가능’은 대부분 위험 신호
- 주변 시세, 실거래가 비교 필수
✅ 4. 임대인 신분 확인 + 계약 전 통화
- 집주인이 아닌 ‘대리인’이라면 위임장 확인 필수
- 임대인의 신분증 사본, 연락처 확보
- 가능하다면 통화 녹취 또는 카톡 문자 내용 저장
✅ 5. 전입신고 + 확정일자 당일 처리
- 계약 후 바로 전입신고 + 주민센터 확정일자 받아야
보증금 보호 우선순위 확보 - 계약서 지참, 주소 일치 필수
🛡️ 전세보증금 보호하는 가장 확실한 방법: 보증보험 가입
✅ 전세보증금 반환보증이란?
- **보증기관(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증)**가
집주인 대신 세입자에게 보증금을 돌려주는 제도
✅ 가입 조건 요약 (2025년 기준)
| 대상 주택 | 아파트, 연립, 빌라, 오피스텔 등 (다세대 포함) |
| 보증금 한도 | 서울 7억, 수도권 5억, 지방 3억 이하 (HUG 기준) |
| 신청 시기 | 계약일 + 10일 이내 전입신고 + 확정일자 완료 필요 |
| 보증료 | 보증금의 약 0.1 |
✅ 보증료는 전세사기 예방 비용이라 생각하면 매우 저렴한 수준
✅ 가입 절차
- HUG 홈페이지 접속 → 전세보증 메뉴 클릭
- 보증신청서 작성 + 계약서 사본 제출
- 보증료 납부 → 보증증서 발급
- 문제 발생 시 청구 가능
📝 계약 전에 가입 가능 여부 미리 확인하는 것이 핵심!
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 확정일자만 있으면 안전한 거 아닌가요?
→ ❌ 아닙니다. 근저당이 먼저 잡힌 경우 순위 밀려서 보증금 못 받습니다.
Q. 보증보험은 무조건 가입 가능한가요?
→ ❌ 아닙니다. 집에 따라 불가한 경우 많습니다. 계약 전 반드시 확인 필요
Q. 다가구주택인데 괜찮을까요?
→ ⚠️ 주소 중복으로 전입신고 충돌 가능성 있음 → 위험 요소 높음
🧾 피해 막기 위한 체크리스트
| 등기부등본 | 근저당, 소유자 확인 |
| 건축물대장 | 다가구 여부 확인 |
| 계약서 | 본인 명의, 직접 서명 필수 |
| 전입신고 | 계약 다음 날 바로 신청 |
| 보증보험 | 가계약 전 신청 가능 여부 확인 필수 |
✅ 마무리 – 전세사기는 정보로 예방할 수 있습니다
전세사기는 ‘사기’라기보다 준비 부족에서 비롯되는 사고입니다.
조금만 꼼꼼하게 확인하고, 보증보험을 적극 활용한다면
몇 천만 원, 몇 억 원의 피해를 미리 막을 수 있습니다.
계약 전 5분만 투자하세요.
✅ “등기부등본 + 건축물대장 + 보증보험 문의”만으로도
당할 확률을 확 낮출 수 있습니다.